投资热点

菲律宾政府对外国人在当地购买房地产订定许多限制，尤其是在土地的购买和持有又更加严格。

谁有权购买房产？

菲律宾的房产，例如公寓，是允许外国人购买，然而外国人的居住比例不能超过40%。例如一栋楼当中若有10户，外国人只能购买4户，其余的6户需保留给菲律宾人。因此购买新房产时，建议寻求当地的成熟的开发商或是持牌的房产经纪人，特别是预售屋等风险较高的项目。一般菲律宾房产的首付比例介于10%和30%，付款完后买家会取得一份产权证书(CCT)，后续的流程房产中介会协助完成。

谁有权购买土地？

菲律宾原则上是不允许外国人购买土地。开放对象为，菲律宾人、拥有菲籍配偶的外国人（须以菲籍配偶的名义购买），或是菲资60%和外资40%的合资公司。也就是说，若外资想买地，以当地的合资公司作为投资主体是最洽当的选择。对于外国自然人，土地只能透过租赁的形式来使用。根据菲律宾的《投资者租赁法》，外国人可以与菲律宾土地所有者签订长期租赁协议，期限最长为50年，可以续约25年。

购买房产和土地法律程序

1. 买卖双方均达成交易共识。

2. 律师起草销售契据(Deed of Absolute Sale)并进行公证。

3. 取得国税局(BIR)的土地税声明担保，并提交给市政办公室。

4. 买方向市政办公室支付房地产税。

5. 市政办公室评估财产的市场价值。

6. 买方向市政办公室支付转让税。

7. 向国税局(BIR)支付资本利得税和印花税。

8. 契据登记处(RD)将相关的所有权资料进行更新。

9. 买方取得所有权并向市政办公室取得纳税申报。

整体转让过程约需40天。

转让的交易成本

交易成本包括律师费、公证费、税费、中介费等，整理表格如下。

1. 公证费：通常约为财产总价值的1％至2％。

2. 转让税：一般税率介于0.5%至0.75％，具体取决于房地产的所在地。

3. 注册费：根据公布的注册费率表而有所不同，通常约为销售价格的1%。

4. 印花税：约为1.5％，根据房产的售价或公允价值较高值来征收。

5. 资本利得税：约为6％，根据房产的售价或公允价值较高值来征收。

*出于税收目的，如果不将其用于贸易或业务，则将其视为资本资产，需缴纳资本利得税；如果将其用于贸易或业务，则将其视为普通资产，无需缴纳资本利得税。

6. 房地产中介费：约为财产价值的3％至5％。

7. 往返交易费用是指金融交易中产生的所有成本。